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25 de julio de 2014

ACCION DE INQUISICIÓN DE PA (MA)TERNIDAD NO PRESCRIBE, NI CONTRA EL PROGENITOR EN VIDA, NI FALLECIDO, EN CONTRA DE SUS HEREDEROS:





En sentencia de la Sala Constitucional del TSJ, de fecha 08/07/2014, a través del control difuso de la Constitución y en base al artículo 334 de la CRBV (mantenimiento de la integridad de la Constitución), se fijó criterio, para establecer con efectos hacia el futuro ex nunc, (a partir de la publicación del texto íntegro de la sentencia en comento, en la Gaceta Oficial), la imprescriptibilidad de la acción judicial para obtener el establecimiento de la pa (ma)ternidad, cuando la misma se accione contra los herederos del progenitor fallecido. Resumiremos del modo acostumbrado así: …DEL PROCESO ORIGINARIO: … la ciudadana  E demandó la inquisición de paternidad a favor de su hija, entonces menor de edad, contra Y, heredera universal de su padre L, ante el Juzgado de Protección…, el cual… declaró con lugar la demanda, previa la desaplicación por control difuso del artículo 228 del C.C… en los siguientes términos: “…Establece el Artículo 228 del CC: ‘Las acciones de Inquisición de la paternidad y la maternidad son imprescindibles (rectius: imprescriptibles) frente al padre y a la madre, pero la acción contra los herederos del padre o de la madre no podrá intentarse sino dentro de los cinco (5) años siguientes a su muerte’.  Este Artículo limita la acción a un plazo de caducidad de cinco (5) años para intentar la misma, en contra de los Herederos. La presente demanda es intentada en contra de la heredera Y del Decujus L, por la presunta hija P, lo cual se ajusta a las previsiones del referido Artículo; no obstante el Artículo 56 de la CRBV, establece: ‘Toda persona tiene Derecho a un nombre propio, al apellido del padre y al de la madre, y a conocer la identidad de los mismos. El Estado garantizará el derecho a investigar la maternidad y la paternidad. Todas las personas tienen derecho a ser inscritas gratuitamente en el registro civil después de su nacimiento a obtener documentos públicos que comprueben su identidad biológica, de conformidad con la Ley. Estos no contendrán mención alguna que califique la filiación.’ Este Artículo le permite a toda persona tener derecho a un nombre propio, al apellido del padre y al de la madre y a conocer la identidad de los mismos, sin limite en el tiempo para que los interesados investiguen su maternidad o su paternidad con la garantía del Estado… todo lo contrario a lo establecido en el Artículo 228 del CC. Igualmente el Artículo 78 de la CRBV, establece…Este Artículo establece entre otras cosas que el Estado, las familias y la sociedad aseguraran con prioridad absoluta la protección integral de los niños, niñas y adolescentes, para lo cual se tomará en cuenta su Interés Superior en las decisiones que les concierne. Este Interés Superior esta recogido en el Artículo 3 de la Convención sobre los Derechos del Niño, convertido en Ley en nuestra Republica  Bolivariana de Venezuela desde el año 1990, el cual es el mismo recogido en el Artículo 8 de la LOPNA. Ante esta situación, es evidente que se encuentra  en contraposición dos Normas vigentes, el Artículo 228 del CC y 56 de la CRBV, el primero limitado a 5 años la acción propuesta en esta causa, y el segundo sin precisar limite  en el tiempo al derecho que tiene la demandante en esta causa para indagar e investigar su verdadera paternidad, tal como lo prevé los Artículos 16 y 25 de la LOPNA, es decir, a un nombre y una nacionalidad; y al derecho a conocer a sus padres. En consecuencia, por ser el Artículo 56 de Rango Constitucional, necesariamente debe prevalecer este último ante el Articulo  228 del CC; y en virtud del Artículo 334 de CRBV en concordancia con el Articulo 20 de CPC que establece que cuando la Ley vigente (Artículo 228 del CC) cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición Constitucional (Articulo 56 de la CRBV), los jueces aplicarán ésta con preferencia, en este sentido, este Tribunal en ejercicio del Control Difuso de la CRBV, desaplica el Artículo 228 del CC y aplica en este caso concreto el Artículo 56 de nuestra Constitución el cual no limita en el tiempo la interposición de la presente demanda, tomando en cuenta el Interés Superior de la adolescente P cuyo Interés Superior se traduce en el derecho que tiene de establecer legalmente su filiación…MOTIVACIONES PARA DECIDIR:…Analizado los escritos de opinión jurídica mencionados anteriormente, esta Sala pasa a realizar las siguientes consideraciones: …la CRBV, en sus artículos 56, 75, 76 y 78, establecen… el artículo 210 del CC, lo siguiente:A falta de reconocimiento voluntario, la filiación del hijo concebido y nacido fuera del matrimonio puede ser establecida judicialmente con todo género de pruebas, incluidos los exámenes o las experticias hematológicas y heredo-biológicas que hayan sido consentidos por el demandado. La negativa de éste a someterse a dichas pruebas se considerará como una presunción en su contra. Queda establecida la paternidad cuando se prueba la posesión de estado de hijo o se demuestre la cohabitación del padre y de la madre durante el período de la concepción y la identidad del hijo con el concebido en dicho período, salvo que la madre haya tenido relaciones sexuales con otros hombres, durante el período de la concepción del hijo o haya practicado la prostitución durante el mismo período; pero esto no impide al hijo la prueba, por otros medios, de la paternidad que demanda”. Establecen los artículos 21, 22, 27, 28 y 31, de la LPFMP… Los artículos 4, 16, y 17 de la LOPNNA…Ahora bien, el derecho a la identidad se encuentra establecido en diversas Convenciones Internacionales, tal como se muestra a continuación: Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José):Artículo 18. Convención sobre los Derechos del Niño:Artículo 7, 8…Así pues, esta Sala Constitucional considera que ciertamente el contenido de la parte in fine del artículo 228 del CC, presenta una contradicción; por cuanto, en la primera parte del artículo se consagra el principio de imprescriptibilidad de la acción de inquisición de la paternidad y la maternidad cuando ésta es ejercida contra el pretendido padre o madre vivos, pero a su vez, en la parte final del mismo, somete la acción a un lapso de caducidad para el caso de interponerla contra los herederos cuando los padres estén fallecidos, sin precisar si se trata de la acción de inquisición de la paternidad y de la maternidad o de la acción para hacer valer los derechos patrimoniales que podrían derivarse de ésta, sin embargo, la limitación temporal para el caso de la acción por inquisición de la paternidad y de la maternidad resulta contraria a lo establecido en el artículo 56 de la CRBV, el cual contempla el derecho de toda persona a un nombre propio, al apellido del padre y de la madre, a conocer la identidad de los mismos y el deber del Estado de garantizar el derecho de investigar la maternidad y la paternidad, por lo que, esta Sala observa que ÉSTE ARTÍCULO CONSTITUCIONAL SE ENCUENTRA ORIENTADO A GARANTIZAR EL RECONOCIMIENTO FILIATORIO DEL PADRE O LA MADRE, SIN DISTINGUIR, SI SE ENCUENTRAN VIVOS O FALLECIDOS, Y QUE TAL RECONOCIMIENTO PUEDE SER SOLICITADO TANTO POR LOS NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTE, ASÍ COMO POR LOS ADULTOS EN CUALQUIER MOMENTO. En consecuencia, esta Sala considera que no debe existir limitación en cuanto a la acción para hacer valer los derechos que comprenden el reconocimiento de la filiación, a tenor de lo previsto en el artículo 56 Constitucional… resulta imperioso para esta Sala declarar la nulidad de la parte in fine del artículo 228 del CC, publicado en la Gaceta Oficial n.° 2.990 Extraordinario del 26 de julio de 1982, por ser contraria a la disposición del artículo 56 de la CRBV. Así se decide. En virtud de las consideraciones expuestas, se declara con lugar la nulidad de la parte in fine del artículo 228 del Código Civil, publicado en la Gaceta Oficial n.° 2.990 Extraordinario del 26 de julio de 1982, leyéndose en consecuencia la norma integra de la siguiente manera: “Artículo 228: LAS ACCIONES DE INQUISICIÓN DE LA PATERNIDAD Y LA MATERNIDAD SON IMPRESCRIPTIBLES FRENTE AL PADRE, A LA MADRE Y A LOS HEREDEROS DE ESTOS”. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 32 y 126 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se fijan los efectos de esta decisión con carácter ex nunc, a partir de la publicación del texto íntegro de esta sentencia en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en la Gaceta Judicial de la RBV, con la siguiente mención en su sumario: “Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que declara la nulidad de la parte in fine del artículo 228 del Código Civil”, y en el portal web de este máximo Tribunal, bajo el mismo título.

Dra. Ana Santander.

18 de julio de 2014

¿MADRE PUEDE EXIGIR OBLIG ALIMENT POR CONCEPCION-PRENATAL-PARTO (RETROACTIVA)? OPINE!:




Nuestro Despacho Jurídico, adelanta en la actualidad un juicio por Fijación de Obligación Alimentaria, en el cual, la madre, (quien nos ha solicitado, expresamente, sea conocido su nombre), LISET C. ROJAS H., producto de una fertilización In Vitro, logró concebir a su menor hija, hoy, de 9 meses de edad, he aquí una SÍNTESIS DE LOS HECHOS: Producto de una relación sentimental, nuestra mandante, solicitó a quien fuera su pareja, le “donara” su semen para poder concebir, por vía artificial, a su hija, ya que por vía natural estaba imposibilitada de hacerlo. El Señor “B”, (donante) aceptó tal pretensión, no sin antes aclarar que no quería responsabilidad alguna como padre, menos aún costear gasto alguno para lograr el objetivo final. Nuestra mandante, con el fin de lograr la concepción anhelada de su menor hija, accedió y canceló por su sola cuenta, todos y cada uno de los exámenes previos a la concepción de la menor, hasta lograr concebir a quien es hoy su menor hija, así como costeó, por su sola cuenta, los gastos del control pre-natal y finalmente los gastos propios del alumbramiento. Ahora bien, los gastos médicos previos a la concepción, arrojaron la cantidad aproximada de 150.000Bs y los gastos médicos por parto por cesárea, arrojaron la cantidad aproximada de 50.000Bs, ambos, cancelados en su totalidad por nuestra mandante. Posterior al nacimiento de la menor, el padre biológico, decide, en forma voluntaria, reconocer a su hija, pero NO afrontar los gastos económicos de la menor, anteriores a la fecha del reconocimiento. Nuestra mandante ha solicitado por los Tribunales de Protección, la Fijación de una Obligación Alimentaria, no en lo adelante, sino desde la concepción a la actualidad. No obstante, el criterio mayoritario imperante en nuestros Tribunales, es que, la Obligación Alimentaria no es retroactiva, sino que se fija y vence en “lo adelante”. A mayor abundamiento, nuestros Usuarios podrán leer nuestro artículo: “obligación alimentaria por años vencidos y no pagados por el padre (retroactiva)”. En este punto, es interés de este Escritorio Jurídico, que Ud, progenitor paterno-materno, nos dé su opinión, en favor o en contra al respecto. Agradeciendo sus comentarios.

Dra. Ana Santander.

10 de julio de 2014

TSJ ACTÚA CONTRA RAPTO DE HIJOS POR UNO DE SUS PADRES: (PROHIBICION DE SALIDA DEL PAÍS DEL NIÑO MIENTRAS SE DECIDE SU RESTITUCION/TRASLADO ILICITO):

imageRotateEn el Diario EL UNIVERSAL, el 8/07/14, se publicó el siguiente artículo que merece nuestra atención: “El Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) quiere ponerle coto al rapto internacional de niños y adolescentes por parte de uno de sus padres; y para ello le ordenó a todos los jueces de Protección de Niños y Adolescentes que le prohiban salir del país a los hijos que tengan a uno de sus progenitores residiendo en el exterior y éste haya denunciado que su vástago fue traído o retenido ilegalmente en Venezuela por el otro progenitor. La decisión la adoptó la Sala Constitucional al desechar el pasado 12 de junio la solicitud de revisión que el francés Oliver Helle interpuso contra la sentencia del Juzgado Superior Cuarto de Protección de Niños y Adolescentes y de Adopción Internacional de Caracas, en la cual rechazó una demanda que interpuso contra su expareja, María Gabriela Pérez, a la que acusaba de traer ilegalmente a sus tres hijos, de 7, 5 y 3 años de edad, desde Francia. La instrucción, de obligatorio e inmediato cumplimiento, la giró la intérprete de la Carta Magna luego de que Helle aprovechara un permiso que le otorgó una jueza para pasar cuatro días en Higuerote con los pequeños y los sacara ilegalmente del país. La medida, contenida en el fallo redactado por la magistrada Carmen Zuleta de Merchán, no está prevista en la Ley Orgánica de Protección de Niños y Adolescentes (Lopna). Sin embargo, en el dictamen la Sala hizo uso de las amplias potestades que le confiere la Constitución y la justificó indicando que busca evitar que nuevamente el sistema de justicia "sea sorprendido en su buena fe ni se corran riesgos de que queden ilusorias las ejecutorias de los fallos dictados por los órganos jurisdiccionales venezolanos". No obstante, en el dictamen dejó en claro que la restricción al libre tránsito sólo durará mientras se dirime si ciertamente hubo sustracción o retención indebida de un niño o adolescente por alguno de los padres, de acuerdo al procedimiento previsto en el Convenio de La Haya sobre la materia. Tras calificar de "sumamente grave" la actitud del padre y de afirmar que es "causa inhabilitante" para su petición, el máximo juzgado ordenó al Ministerio Público procesarlo por desacato y además instó a la Cancillería para que defienda los derechos de los tres pequeños a estar en contacto con ambos padres.La madre, según el fallo, está detenida en Francia gracias a una condena que consiguió su marido en su ausencia.

El anterior artículo tiene por base la sentencia de la Sala Constitucional del TSJ del 12/06/14, que resumimos a continuación:…solicitaron la revisión de la sentencia dictada por el Tribunal Superior Cuarto del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional…que declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por esa representación, contra el fallo dictado por el Tribunal Segundo de Primera Instancia de Juicio del mismo circuito judicial que confirmó la sentencia recurrida y declaró sin lugar la solicitud de Restitución Internacional de Custodia incoada contra la ciudadana María Gabriela Pérez Romero, de nacionalidad venezolana, con ocasión de la sustracción y retención ilegal de sus tres hijos de 8, 6 y 4 años de edad.…Posteriormente…se recibió escrito suscrito por…Defensora Pública, por medio del cual informó que los niños fueron sacados ilegalmente del país por el padre, ciudadano Oliver Helle, luego de mantener provisionalmente a los niños para cumplir con un régimen de convivencia establecido por el Tribunal Segundo de Juicio del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor del ciudadano Oliver Helle. Que existe una sentencia penal condenatoria en Francia contra la ciudadana María Gabriela Pérez Romero con motivo del traslado de los niños a Venezuela, en virtud de un juicio seguido en su ausencia. Que dicha ciudadana ha incoado por lo menos tres juicios en Francia por régimen de convivencia; que ésta no ha tenido contacto con sus tres menores hijos desde su traslado a Francia….esta Sala dictó auto por medio del cual acordó  notificar a los apoderados judiciales del ciudadano Oliver Helle, habida consideración de que dicho ciudadano tiene su domicilio en Francia, y ante la presunción de que los niños se encuentren con su padre, fuera del país, para que conforme a lo dispuesto en la parte in fine del artículo 145 de la LOTSJ, comparecieran ante esta Sala al segundo día siguiente a su notificación e informaran el paradero de los niños a que se refiere el caso de autos…El 26 de abril de 2013, los referidos abogados consignaron diligencia ante esta Sala en la que informan que el 19 de marzo de este mismo año, renunciaron en forma irrevocable al poder que les fuera otorgado por el ciudadano Olivier Helle. Adicionalmente, señalaron: “Cumpliendo con la solicitud efectuada por este Despacho acudimos de manera personal ante esta Sala a fin de manifestar que desconocemos el paradero actual y cierto de los niños Helle Pérez ya que, tal y como expresamos en nuestra diligencia de fecha 19 de marzo de 2013, el ciudadano Olivier Helle sólo nos manifestó vía correo electrónico” (omissis) Gracias a su corazón y su profesionalismo usted consiguió hacer mi derecho de visita de padre a Venezuela. (omissis)  Las futuras decisiones judiciales venezolanas no me interesa más. Nuestra vida familiar está en Francia” negrillas nuestras, fin de la cita, por lo que, concatenado al alegato reiterado expresado por la ciudadana María Gabriela Pérez Romero en distintos escritos presentados ante esta Sala, los cuales citamos a continuación, los niños se encuentran en Francia:…En tal sentido, dando cumplimiento a la solicitud efectuada por esta honorable Sala mediante la cual pide informar sobre el paradero de los niños, manifestamos de manera responsable que, aparte de las constancias señaladas en este escrito, tanto del ciudadano Olivier Helle vía electrónica hacia nosotros, así como de las actas adelantadas por la madre de los menores, carecemos de información alguna sobre el paradero certero de los niños Helle Perez”… Asimismo, indicó que (la ciudadana Pérez Romero) recibió (el 07/08/2012 a las 06:55 a.m.), “una llamada del referido ciudadano, el cual le informó ‘que los niños ya no se encuentran en Venezuela, por cuanto fueron llevados a Francia’. En virtud a lo expuesto, y como madre desesperada en virtud de no tener ningún contacto telefónico desde 21/07 /2012, con ninguno de sus tres hijos, es que se encuentra realizando los trámites legales ante los Tribunales de Protección de Niño Niña y Adolescente”. Por lo que solicitó se declarase no ha lugar la presente solicitud…observa la Sala que de las actas del expediente se evidencia que tanto el Tribunal Segundo de Primera Instancia de Juicio del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, conociendo en primera instancia, como el Tribunal Superior Cuarto del mismo Circuito Judicial, en alzada, fijaron un régimen de convivencia en beneficio de los niños y de su padre, “de conformidad con lo establecido en el artículo 466 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, hasta tanto los progenitores acuerden otro tipo de régimen, o el órgano jurisdiccional competente ordene otro provisional o definitivo”… De esta manera, la jurisdicción de protección de niñas, niños y adolescentes siempre veló por el cumplimiento de las normas relativas a la materia en protección a los niños de autos, en cumplimiento de los convenios internacionales y de la normativa constitucional; sin embargo, el sistema de justicia en general y particularmente los tribunales mencionados fueron sorprendidos en su buena fe por el progenitor, ciudadano Olivier Helle, dada su actuación, a pesar de habérsele tutelado sus derechos constitucionales, desacató la decisión del tribunal y sustrajo a los niños que le habían sido entregados por la madre, en cumplimiento del mandato judicial de un tribunal venezolano para que compartieran con pernocta un período vacacional dentro del mismo territorio venezolano; no obstante ello, el progenitor trasladó sin autorización, presuntamente a Francia, a los niños reclamados…Este comportamiento infractor del ciudadano progenitor Olivier Helle, es considerado por esta Sala Constitucional sumamente grave y causa inhabilitante para el reclamo legítimo de la restitución de sus hijos con fundamento en el Convenio de La Haya, por aplicación del principio nemo auditur propiam turpidinem allegans, según el cual nadie puede obtener provecho de su propia culpa. Por tanto, para que en casos como estos el sistema de justicia no sea sorprendido en su buena fe ni se corran riesgos de que queden ilusorias las ejecutorias de los fallos dictados por los órganos jurisdiccionales venezolanos, esta Sala Constitucional establece, con carácter vinculante, que en los juicios de restitución internacional de custodia cuando se fije un régimen de convivencia en beneficio del progenitor que resida en el extranjero se dictará también medida cautelar de prohibición de salida del país del niño, niña o adolescente, mientras dure el procedimiento. Así se decide.

Dra. Ana Santander.                                                                                                                 

3 de julio de 2014

TIPS, GUIA PARA ENTENDER LA LEY QUE REGULA LOS ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES:





-A pesar de ser la materia arrendaticia una sola, en nuestro país no existen menos de 4 instrumentos legales que la regulan: la LAI para los arrendamientos de locales de no uso comercial, la LRCAV para los arrendamientos de vivienda junto con la LDDAV y la LRAIUC. Lo cierto es que esta materia debería unificarse en un solo compendio de normas jurídicas.
-En la exposición de motivos de la LRAIUC: se habla de un Estado Socialista, cuando por nuestra Constitución tenemos un Estado Democrático, se parte de la premisa que el que puede cometer abusos es el arrendador, con lo cual se arrastran viejos vicios, justifica la Ley en la incidencia del canon de arrendamiento en la estructura de costos. 
-Comité Paritario: es necesario establecer un comité con representación proporcional de propietarios e inquilinos, el cual señalará los gastos comunes (fijación, oportunidad de pago y uso de los mismos), éstos gastos comunes son agua, servicios, no gastos estructurales que son del propietario, jamás se trasladará la cuota extraordinaria. La Ley no señala como elegirlo, (pero se debe estar solvente en el condominio para ser arte de él), tocará a la SUNDDE regule mejor las atribuciones de este comité, así como llenar vacíos, pues por ejemplo no resuelve la ley, que haremos cuando un edificio tiene 1 solo propietario y numerosos arrendatarios a la hora de constituir paritariamen te el comité en referencias. Este comité puede incluso permitir que se obligue al arrendatario a comprar a “X” proveedor (lo cual en principio está prohibido). El condominio sigue existiendo, no se trata de usurpar la junta de condominio, sino reglar la apertura y cierre de los locales, horario, limpieza de vitrinas. Puede establecer sanciones. Se debería hacer un reglamento interno entre propietarios e inquilinos. El inquilino no paga el condominio salvo que así esté pactado.
-No se aplica a: consultorios, oficinas, galpones, depósitos, fábricas, (habrá que tener en cuenta las patentes de cada negocio/local, así como las variables de uso), que se rigen por la LAI y se podrá solicitar llegado el caso el Cumplimiento de Contrato cuando venció el término para que se entregue el local. Por el procedimiento breve del CPC 881 y siguientes.
-Si se aplica a: los inmuebles destinados al uso comercial, que desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios, stands, kioscos. Esta enumeración en nuestro criterio será ampliada o restringida en base a posteriores criterios jurisprudenciales. Lo importante es la actividad comercial, no si genera o no lucro. Se podrá solicitar llegado el caso el Desalojo cuando vence el término para que se entregue el local
-De Orden  público: La Ley se auto-denomina de orden público y evita la simulación de contratos en fraude a los verdaderos arrendamientos, por lo que prevalece la verdad sobre las formas.
-Solidaridad Absoluta: en tre arrendador, adminsitrador y propietario u otro intermediario en la responsabilidad por incumplimiento. En los contratos a futuros las administradoras deberán cuidarse más.
-La SUNDDE: solo interviene cuando hay conflicto entre las partes, es solo a petición de parte, a diferencia de la SUNAVI, no tiene potestad de avaluar sino de dar directrices para el cálculo, puede variar los intereses de rentabilidad. La rentabilidad anual en los centros comerciales nuevos será hasta del 20%. En  principio éste es el órgano administrativo en la materia, pero hay la posibilidad que se cree otro. Impone sanciones.
-Control de Precios/Reintegro: todos los locals comerciales quedan sometiodos al control de precios. El sobre-alquiler da lugar al reintegro, más el ajuste del INPC, más sanciones de rigor.
-Contratos de Adhesión prohibidos.
-Pago del Canon: En una cuenta ban caria, cuyo único titular es el arrendador, si se cierra la cuenta in justificadamente y el inquilino no puede pagar, la mra no será para éste sino para el arrendador.
-Retiro de las consignaciones: Existe prohibición  de retirar los cánones por el arrendatario, hay una prescripción para el retiro que corre una vez depositado el canon y si no se interrumpe o suspende esos cánones serán parte de un Fondo que aun no se señala a quien pertenecerá.
-Factura del Canon: debe cumplir con las formalidades fiscales, tanto para el canon como para los gastos comunes (todo lo que se vaya a trasladar del condominio debe ser discriminado), se le adiciona el IVA.
-Avalúo del Bien Inmueble: Por el método del costo de reposición al momento de celebración del contrato, se debe dejar constancia del valor del inmueble en el contrato.
-Modalidad de Fijación del Canon: Fija: Un monto calculdo por la fórmula de ley, partiendo del valor del inmueble. Por método de reposición (yo fabriqué esto hoy y me costó XBs, pasan 20 años, cuánto me costará, es un método científico. Aun está por definir si el terreno y la zonificación, será tomado o no en cuenta en el avalúo técnico. Los metros cuadrados arrendables, son iguales a las áreas vendibles, según Documento de Condominio. Variable: En base a procentaje de ventas, según la dec loaración del IVA del mes anterior, el procentaje será entre el 1% y el 8%, cuando sea actividad de entretenimiento será del 8% al 15%. Mixto: Porción fija más el procentaje de ventas. Se recomienda tener un asesor, pues el valor va a variar según la actividad y tipo de bien inmueble. Solo se puede revisar 1 vez al año, por anualidades.
-Regulación del Canon de arrendamiento: Como la dirección de inquilinato quedó suprimida por esta ley, lo regulará la SUNDDE, pero este órgano aún o existe.
-Arbitraje y/o Conciliación quedan eliminados.
-Preferencia Ofertiva y Retracto Legal: se mantienen como en la LAI, se modifica en cuanto a la notificación por notaría, en forma auténtica, “directamente al arrendatario”, es personal, es en base a un “precio justo”, la oferta tendrá 3 meses de vigencia, hay qeue tener la certificación de gravámenes y de condominio, el inquilino debe notificar a los 15 días siguientes si acepta o no el ofrecimiento.
-Contratos Vigentes antes de esta ley: Se debe ajustar en 6 meses desde su publicación.
-Desalojo: Con 2 o más falta de pago del canon se pide el desalojo. Causales: Artc 40 de la ley, por el procedimiento Oral del CPC (859 y siguientes), la carga de la prueba la tiene el propietario, hay que presentar la demanda con  las pruebas. Pareciera que no se puede demandar la resolución sino el desalojo por ante el Tribunal de Municipio, al vencerse la prórroga legal.
-Sanciones: solo para el arrendador no para el arrendatario. Si no se suscribe el contrato por el arrendador, en forma aténtica conforme a esta ley, hay sanciones de hasta 2.500UT. Son impuestas por la SUNDDE.
- Medidas Cautelares/Secuestro (599CPC): No se puede aplicar, ni decretar y las vigentes se suspenderán.
-Relación Arrendaticia/Prórroga: No importa cuantos contratos existan, ejemplo hay un contrato del 2000 y luego varios más hasta el 2014, o simplemente hubo 1 solo, será la misma relación arrendaticia y por tanto el tiempo para la prórroga es desde que comenzó tal relación. Anteriormente, lo importante era la voluntad de la partes, ahora está de último, pues lo primero es la ley, los decreto, reglamentos, disposiciones del ministerio. La prórroga legal es por artículo 38 de la LAI. El ejercicio de la prórroga es bueno notificarlo por una notaría. El inquilino debe estar solvente en  el canon y condominio para ejercer la prórroga.
-Si Cambia el Arrendador: El contenido y vigencia del arrendamiento no sufrirá modificación.
-Depósito: no más de 3 meses y/o fianza de fiel cumplimiento
-Derecho de Preferencia por el Destino: Si al vencimiento del contrato, el propietario quiere seguir alquilando el local para el mismo rubro/actividad comercial, ejemplo, venta de ropa, el inquilino, si está solvente, tendrá derecho de pereferencia para continuar alquilándolo.
-Contrato de Arrendamiento debe contener: descripción del inmueble detallada, duración m ínima de 1 año, (salvo turismo), valor del inmueble (mientras no se tenga el valor del inmueble no se puede celebrar el contrato y aplican  la multa, se hará privado mientras tanto), el canon y modalidad del cálculo con señalamiento de la cuenta bancaria, señalamiento expreso de apego a ests decreto, señalamiento de obligaciones para las partes, fecha de vencimiento del contrato.
-Ley de Propiedad Horizontal: En su artc 11 regula los gastos counes, este Decreto lo hace en el 36. Este Decreto tasa los honorarios de los Adminsitradores, mientras que la LPH le da amplias facultades, la LPH solo aplica a los propietarios por lo que la legalidad de los Co mites Paritarios está en entredicho, los Recibos de Condominio, no son facturas legales, no debería convertirse un Título Ejecutivo que habilitaba la Vía Ejecutiva en una Factura que requiere de un proceso oral para su cobro, la LPH prevee la forma de impgnación  por artc 25, este decreto en el artc 43, lo prevee de una forma muy distinta.
Dra. Ana Santander.